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专家预计下半年房地产税初审2021年开征 首批城市有这些

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在近期天风证券举办的2018未来新经济高峰论坛暨中期策略会上,长平经济研究所执行所长王长勇表示,房地产税预计今年10月份初审,2020年表决通过,全国通过以后2020年也可能地方要做的城市就开始立法,立法以后2021年地方两会通过后就可以实施,这样2021年房地产税可以在部分城市开始征收。

谢谢,吉老师讲得很好,但我想说一句,政府的钱永远不够花,所以要管好政府,地方政府困难,老百姓更困难。(掌声)

政府实行积极的财政政策往往会通过给政府加杠杆的方式,而不是通过减税的方式。最终的结果是政府取代市场主导资源的配置,但是政府配置资源的效率往往比较低,所以现在投资回报感觉就特别差。

说点听了以后的感想。

我讲的是《房地产税立法分析和展望》,这是天风证券提的要求,我准备是模块化的按问题准备,逻辑上不一定很顺,一块块地讲。

因为我长期观察、跟踪和关注,根据现在公开的政府信息和过去十五年的研究和讨论,对未来房地产税做一个分析和判断,最近大家知道,房地产税在市场中又开始有了加快的说法。现在对新房,很多城市买房热情比较高,政府(如国家统计局二季度新闻会)公开说房地产税,原来公开说的很少,我分析是试图想给市场降一下温。

这是今年官方的公开表述,3月政府工作报告已经对这个事情做了安排,大家说加快也好,这实际上是政府的计划,政府工作报告的说法是“稳妥推进房地产税立法”,首先肯定是房地产税要做,今年两会上,全国人大预工委主任史耀斌也做了介绍,预工委是全国人大常委会具体负责财税立法的机构,国家统计局7月16日的二季度新闻会,发言人提到要“加快推进房地产税”,毫无疑问房地产税立法工作在推进,但不同部门公开的信息多少有些矛盾,政府工作报告是“稳妥推进”,说明这件事做起来比较难,但张业遂(全国人大发言人)用的是“加快起草完善”,感觉高层的愿望是不能太慢。

史耀斌(全国人大预工委主任)介绍的情况比较细致,谈到了各国房地产税的四点制度共性,说明过去十几年研讨讨论对居民住房征收房地产税,中国也会借鉴各国成熟的制度共性,后面我会具体讲。

房地产税起草牵头部门全国人大预工委,2000年立法法施行以后,开征新税种必须由全国人大起草立法,国务院不能再立法征税了,所以史耀斌介绍,房地产税法由全国人大预工委、财政部以及相关部门共同起草,按立法惯例,全国人大预工委应该是立法小组单位,财政部应该是副组长单位,成员还有几个相关部门,包括国税总局、自然资源部、住建部、国家发改委等。

史耀斌讲的四点制度共性,“所有工商业房地产和个人住房都按评估值征税”,他这句话的意思是“所有,包括存量和增量,商业和个人住房,按评估值“,所以一句话里有三个信息。税收优惠这里面除了标准扣除,还会对困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给与一定税收减免,房地产税归属是地方税,用途主要是教育、治安和公共基础设施支出,这些都是西方国家征房地产税的特点,预计中国也会借鉴。关于房地产税的主要功能定位,比如筹集收入还是调节财富,忽略了没有谈,“两会”时透露出来的信息,房地产税的功能,在初期可能调节功能比较强,究竟是调节为主还是筹集收入为主,不同的定位决定未来征税范围的大小和税率的高低。

后面讲的最近看起来跟一个事件有关,我还会细讲,就是进度的问题。

从各方面的信息看,大概“两会”前后在全国地方征求意见,最近在部委征求意见。房地产税作为新税种,立法征求意见会有好多稿,传出来的信息有不同的观点,有不同的定论。

全国人大常委会4月27日发布了今年的立法计划,其中有几个税种的立法项目。全国人大立法有三类,今年涉及到税收的是后两类,一是初次审议的法律案,今年有8月审议耕地占用税法,车辆购置税法,10月审议税收征管法修改,12月审议资源税法;二是预备审议的立法项目,包括个人所得税法(6月已初审)、消费税法、房地产税法、契税法、印花税法。预备审议立法项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或以后年度安排审议。

6月已经审议了个人所得税法修正。6月11日的全国人大委员长会议没有提个人所得税修正的内容,说明是临时加到人大常委会议程的,可能是受到影视界税收事件的影响,个人所得税修正的进度加快。我觉得也不太意外,个人所得税费用减除标准2015年就应该调一次,所以这个临时加进去都是没问题的,当然,草案初审以后意见争议很大,个税修正草案并没有充分体现社会公众的诉求,更多偏向财税部门的角度。

现在房地产税跟这个类似,今年3月参加天风证券的电话会,我判断12月份初审(最快),现在看起来也可能稍微早一两个月,因为8月要审两个税种,个人所得税法修正二审,预期会表决通过,个人所得税法和房地产税法放在一起审,两个税种的争议事项会交叉,要把这两个税种放在一起讨论。

我今天讲的内容是基于现有的立法框架。

一、立法法规定以后,税收法律的立法还是按立法法规定。

二、今年的工作。政府承诺到2022年,现有的所有国务院立法税种要全部完成人大立法,房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,至少三审,也可能更多,在一审或者二审后,必须要向全社会公开征求意见,征求意见最短的时间是30天,这次个人所得税是30天时间,因为是修正,一般一审后就会向社会公开征求意见,房地产税法草案有可能会在二审以后公开,如果人大常委会争议不太大,也有可能初审后就向全社会公开征求意见。

我预测房地产税法草案二审后公开征求意见的可能性比较大,但一审以后主要信息会披露,人大常委会会通过官方媒体公布讨论的要点、议题,但不会公布草案。

前面还有一个信息没讲,立法先行,必须先立法、后做,然后充分授权,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,个人所得税修正是全国人大通过后全国统一执行,房地产立法现在确定就是两级立法,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

这是刚才讲的时间表,这是我自己预测,因为根据立法法的规定、工作的进程和往年立法做了一个基本判断,12月份。

今年新房市场比较热,高层可能也希望推进房地产税立法的信息对市场预期发挥作用,加快进程也有可能,我预测最快也就10月初审,不会是8月,10月要审税收征管法,从立法来说应该先完成税收征管法修改。6月修改个人所得税,已经跑在了税收征管法的前面,个税修正涉及自然人纳税识别号,应该是先修改税收征管法确定。

这届做事情和原来不一样,全国人大常委会会议一般是双月召开,有时会临时加,比如7月份加了一次常务会议专门审空气污染治理的问题,所以11月新增一次常委会议初审房地产税法的可能性也是有的,基本判断是今年12月初审。

房地产税法必须要经过全国人大表决,车船税法是常委会表决就可以了,但房地产税法一定要全国人大全体会议表决通过,我觉得2020年表决通过,应该这样,明年还有两次审议,二审三审和公开征求意见,在明年完成,一般来说审议一个法律,两次中间一般也不连着,中间会隔一下,明年两次审议,一个月的征求意见,大概是这样。

当然这是一个提示,其实全国的立法和地方的立法实际上在同步进行,就是说看着全国人大立法在推进的同时,准备征收的城市的立法在同步进行,全国通过以后2020年也可能地方要做的城市就开始立法,立法以后2021年地方两会通过后就可以实施,这样2021年房地产税可以在部分城市开始征收。

根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等,首先法律立法以后要作出开征,一是中央需要有些城市首批开征,二是地方也得准备好,我觉得这些城市问题应该不大。

预测2030年前后,征收城市扩展到20-30个城市,这是纯粹的预判,史耀斌介绍房地产税是分步推进,所以房地产税征收是分步的包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

房地产税涉及到很多理论,就不讨论了,几乎每一个税收要素在学界可以讨论一天,房地产税立法,单个要素,也几乎很难形成共识,首先从利益上来说,现在有房人没房人,有一套房的人和多房的人,普通住房的豪宅的,利益就完全不一致,学术上争议也很大,有些认为是调节分配,有些认为更多倾向于筹集收入。争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。

征税范围,增量存量都会征,按评估值是采取批量评估技术,就不细讲了,从香港、加拿大等学习借鉴的成熟技术,评估值会低于交易价格,征税也会打六七折,征税税基的价格会比较低。

从2003年提出对居民住房征税,早期的思路偏向于筹集收入,征税范围比较宽,讨论时更多按家庭人均30平米扣除,这个思路就是筹集收入的思路,也就是宽税基。但从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节功能,征税初期会把大部分人排除在外,预测家庭人均扣除是40平米左右。但对家庭如何定义,目前不同部分定义不一样,比较混乱,政府部门根据政策需要定义家庭,经常不管血缘关系,比如按户籍,非户籍的不作为家庭成员,这样的定义扰乱了社会关系,吉老师刚才说为什么老百姓什么事都找政府?找政府是有原因的,那么高的离婚率,因为很多是政府的政策导致的。未来怎么确定家庭决定扣除的多少,现在很多家庭子女父母一起住,公安部门统计按户籍人口,国家统计局有城镇常住人口的概念,但老百姓的家庭概念是血缘关系、亲缘关系,家庭的定义决定了扣除。对于一些困难群体,比如房子很大但没有收入,或者有残疾人,这种情况很好解决,就是采用减免税优惠的方式。

对拥有很多房子的会不会设置惩罚性的税率,目前形势看,这个有可能,比如对人均超过100平米、200平米或更多的,设一个比较高的税率,我预测会在1%到5%的区间,也不可能非常高。因为资产价格非常高,有些地方的房子很大但价值并不高,有些家庭房子很大但可支配收入并不高,税率太高也会带来其他问题有,这个未来占的比中不大,它会设一个形象性调节,但不会很高。

房地产税的税率,预测应该低于1%,0.5%以下设一个,0.5%以上设一个,如果设一档比较简单,但在目前会受到批评没有调节功能。对拥有很多房子的人税率高一点,给老百姓一个交代,这届也强调再分配。

不同城市的房子,应该不会综合在一起征税,而是以一个职住城市空间为限。比如北京是一个城市,县城是一个城市,北京城区郊区县加不加,也不一定,城区肯定要累加,天津的加不加?我觉得不会,不动产登记是以县为单位登记,如果一块土地跨县,这一半在这个县交,那一半在那个县,是各登记各的,这个县的登记那个县,不是累加的,大家可以猜测一下未来的房子是不会累加的。

功能定位这个有争议,调节财富或筹集收入,转移税或受益税。实际上前期讨论这个意义并不大,因为初期房地产税征收的范围非常小,预测也就覆盖10%、20%的家庭,收入额也非常小。对财产征税一定调节财富,初期的调节功能多,体现就是免税范围比较大。

把房地产税作为转移税,这个是有问题的,上海和重庆的房产税试点,收入主要用于建设保障性住房,是转移功能的,转移税就是从这个社区收的钱转到其他社区去。北京这样的大城市,收益范围就是街道的概念,而不是一个海淀区,县城里可能分几个小区,比如城关区,但现在学界再分配的概念特别浓,赞成房地产税收入作为转移税的比较多,国际经验看是行不通的,早期可能会转移一部分用于建保障房,但我觉得受益税应该是未来的方向。

房地产税收入归属归地方政府,主要是用于教育,因为学校办好以后房子的价值会增值,收税是一个去资本化的过程,下拉房价,收的税花到这个区域,尤其是小学、幼儿园的质量提高以后,有时房价的上涨比征的税高。所以房地产税作为收益税,房价应该上升才对,如果征税以后房价下降,谁愿意交这个税?转移税的定位和逻辑是不对的。

个人所得税修正我插了一点,增加专项附加扣除,其中一项是住房贷款利息和住房租金扣除,财政部起草的个税修正草案增加了专项附加扣除,我觉得诚心不足,含金量并不大,只是用这个打掩护,压低个税费用减除标准增幅,提到5000元远远低于社会预期。基本判断就是对基本住房的信贷和租金的扣除,预计会设定一个标准数。现在很多学者提出负所得税的概念,如果给买房贷款的人扣除了利息,全款买房的人也应给予补贴。美国的教育扣除采取了这样的负所得税制度,有些人的收入低于扣除的标准,对他是不公平的。预测房贷利息扣除就是对基本住房一个固定扣除,数额不会很高。现行的商业健康险每年是2400,每个月扣除200元,房贷利息和住房租金扣除,预计会采取类似的方式。

配套改革我讲一下,《税收征收管理法》10月修改,一是建立自然人纳税人识别号制度,把自然人纳入征管法范围,要求到居住地做纳税登记,为个人所得税、房地产税申报纳税作制度准备。个税修正看,用身份证作为纳税识别号。征收房地产税不需要全国联网,但不动产登记联网,执行税收优惠可能需要联网查询,比如房贷利息扣除,如果申请人在全国有几十套房子,很可能不会给予贷款利息扣除,联网系统就会发生作用,如果按基本住房房贷信贷利息扣除,对投资房产很多的人,估计信贷利息扣除会限制。

房地产评估,很多城市已经很成熟了,2009年开始做试点,2012年7月份在全国已经推开了,税务部门在征收契税时,评估系统已经在用,比如应对二手房交易阴阳合同。

关于国地税合并,跟吉老师讲的有点像,中央控制地方借债为什么这么坚决,从1994年开始的财政联邦制的尝试,以2015年新预算法实施为标志,财政联邦制实践开始弱化,向政治单一制靠拢,体现就是中央收权,严格控制地方违规举债。国地税合并也类似。一是省以下全部合并,国税主导,省级双重领导,从挂牌看,全国所有市县乡镇税务局前面都冠以“国家税务总局”,省的名字省略了,向上集中的信号非常强烈。

后面可能有些影响,社会保险费,税务开始征的时候,二三线城市中小企业明年会面临成本的大幅度上升,县域经济很多小微企业漏交社保缴费比较普遍,税务征收后征管率会上升。

这是税务集中、扩权和收入征管划转。

经济上对市场的影响,就是地方现有税收优惠的清理存在非常大的风险,如果中央政府想清理,现在可以一竿子插到底,比如现在做合伙制投资基金,在滨海、新疆、西藏等地注册的,这些地方有很多税收有谁,如果中央未来想清理,国税总局就可以垂直了,这是清理税收优惠的风险,但应该不会大动干戈,楼继伟任财政部长时曾清理过,后来国办发文叫停,中央也不想引起大的波动。但新增税收优惠难度肯定加大了,未来地方政府出台优惠政策,要让税务局去执行,税务就不太会配合了。

下面讲未来房地产税征收的规模,我先描述一下目前土地财政和房地产税收的结构和规模。首先,房地产税不会很重。土地财政大家常说土地出让金、卖地,其实里面有三部分,一部分是税,房地产行业有5个税种,2017年收入合计1.6万亿,相当于全国第三大税种,如果再加上1.6万亿房地产业增值税和企业所得税,合计3.2万亿,超过了企业所得税,相当于全国第二大税种,所以政府不仅是卖地,房地产还贡献了超过3.2万亿的税收。

其次,政府出让国有土地,以政府型基金和收费的形式,政府合计获得了5.4万亿收入。 土地质押贷款这几年是10万亿以上的融资规模。因此,房地产不仅影响到建设,实际上全国税收近30%也来自房地产业,不仅地方政府、中央政府占的比重也比较大,比如房地产企业所得税6000多亿,中央政府拿走六成、3600亿,增值税中央拿走五成。

政府性基金收入更不用说了,房地产业贡献给地方政府的税收和土地收入,占地方本级所有收入的比重超过50%,有些年份接近60%。

此外,土地出让收入还和三项公共支出挂钩:保障性安居工程、农田水利建设、教育,都是政府在不同阶段为了不同政策目标,觉得土地收入高,不断让土地承担支出责任,基金的特点应该只跟建设性的支出有关,收入多时多做事,少的时候少做事,避免收入波动的影响。但土地出让收入不但用于建设性支出,现在和一般公共财政支出挂钩,因此说了多少年很难调整。

上海、重庆房产税试点方案和中央的想法不太一致,上海、重庆是在在原来房产税框架下扩大了征税范围,当时立法法已经施行,按立法法的规定,即便以试点的名义,上海、重庆的试点应该有期限。

再讲下一步改革改制,现行房产税、城镇土地使用税会整合到房地产税,原来讨论土地增值税时,因为和房地产税的税基重合,应该取消土地增值税,但在财政部今年的立法工作安排中,土地增值税位列第一,我判断初期不会取消,去年土地增值税收入4911亿,占全国总税收的3.4%,预测未来会采取逐步降低土地增值税税率,随着房地产税收入上升,未来5到10年后再取消土地增值税。

契税是会保留的,是不动产交易环节的税种,作为调节工具,但税率未来应该会下降。

耕地占用税本应该取消掉,去年1600多亿元收入,在今年的国务院的立法计划里有,意味着初期不会整合或取消,作为调控土地的工具,耕地转为建设用地时征收。

政府对土地出让收入的依赖很强,开征房地产税,不可能停止收取土地出让收入,去年土地出让各项基金和收费收入5.4万亿,房地产税从收入角度也不可能替代,如果把房地产税征到5万亿,预测要按10%以上的税率才行,显然毫无可能。现在中国宏观税负很高,房地产业贡献的税收占比更高,因此住房保有环节开征房地产税,建设交易环节税负要同步降低,因此初期房地产税收入量不会多,未来几年征收到两千多亿就了不起了,现行的房产税从1986年开始对营业用房和出租住房征收,去年房产税收入也就2600多亿,占总税收仅1.8%,未来对居民住房征,早期能达到2000多亿,很了不起了。房地产税不会筹集很多收入,中央和地方政府也都明白。

目前的房产税2600多亿,加上合并的城镇土地使用税2360亿元,房地产开征初期收入规模7000亿左右,土地增值税如果逐步缩减、房地产税范围逐步扩大,把土地增值税的5000多亿收入平移到房地产税, 房地产税用10年时间变成1万亿以上规模的税种,作为地方的一个重要税种,这是基本判断。

再谈一下未来中央和地方税制,现在财政部提出的目标是共享税为主、专享税为辅,建立地方税体系,地方不再建主体税种,参照之前营业税的规模,要作为地方主体税种,收入规模至少超过2万亿,现行税种,很难为地方政府找一个2万亿的税种。共享税为主、专享税为辅的思路就是,几个大税种,中央和地方分享收入,然后再给地方几个小税种,这也体现了中央集权强化在收入环节的特点。

这是未来大致的,细节就不再讲了,前面都是现在做的事情,消费税大家提议改为共享税,给地方多一些,地方政府和的居民的利益一致化,房地产税作为受益税,也可以将政府和居民利益一致化。现在地方政府不喜欢人、喜欢企业,因为几乎所有税收都来自从企业端征,包括个人所得税也是单位代扣代缴,不是纳税人在居住地申报纳税,如果改为在居民居住地申报纳税,那么地方政府对居民态度就会不一样,现在整个税制上地方政府和居民利益是相悖的,所以政府喜欢招商引资、同时倾向于将居民向城市外围驱赶,对居民享受公共服务设置很多前置条件和限制。结果是企业向市中心集中,中心城区不但不增加住宅用地,还不断拆除旧住宅,用于建设商务楼。中心城区存量住宅不但不增加,反而逐年减少,学校、医院、体育、购物、剧院等公共服务设施集中在中心城区,导致了居民居住和享受公共服务分离。未来税制改革,应该减少从企业端征收,增加个人端税收,比如房地产税、个人所得税、消费税等,将政府和居民的利益一致化,促使政府真正落实税收取之于民、用之于民。

文章来源:新浪财经

站内编辑:格子菲

文章审核:超引力


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