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神秘润德海洋公园 融创32亿再演大连搁置项目收购大戏

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  森林公园二手房

观点地产网前脚刚斥资21亿元收购前“西部第一高楼”,在近1800公里外的大连,孙宏斌后脚另一笔大手笔投资又浮出水面。

融创中国6月5日下午披露,全资附属公司大连融创置地与润德集团、大连金信集团、利丰、上海丰海投资、大连润德良城及大连润德乾城订立股权转让框架协议。据此,大连融创置地收购大连润德乾城的全部股权(30.64亿元)及债权(1.68亿元),总代价为人民币32.32亿元。

公告披露,大连润德乾城主要从事大连开发区滨海新区1号地的开发,地块用途为住宅及商业,总占地面积为41.32万平方米,总建筑面积为166.40万平方米;计容建筑面积为120.06万平方米,其中住宅部分115.35万平方米,商业部分4.91万平方米。

随着更多信息被挖掘出来,上述收购标的大连润德乾城背后隐秘的一面呈现在外界面前。

这些信息都指向一个事实:和数日前收购重庆江北嘴国际金融中心及天津星耀五洲类似,孙宏斌此次精心挑选的同样是搁置多年的项目。

神秘的海洋公园

据观点地产新媒体了解,大连润德乾城最早成立于2007年6月22日,属于中外合资公司,由鸿德投资有限公司、大连润德房地产开发有限公司(大连金信集团旗下公司)联合出资设立。

值得一提的是,尽管大连润德乾城注册资金达1.31亿美元,但原始出资额仅为5020万美元。在此后长达6年时间内,各方股东在出资额层面频频出现“欠资”问题。截至2013年底,该公司股东已变更为利丰私人有限公司(新加坡企业)、大连金信集团、润德集团及上海丰海投资。

资料显示,大连润德乾城过往主要拥有位于开发区的海洋公园项目,以及沙河口区

海洋公园项目(现为“

综合区位及占地面积等信息,润德海洋公园与融创收购的“大连开发区滨海新区1号地”项目有极高的吻合度。海洋公园项目自2008年至今迟迟未开盘,而据融创披露,其所收购项目“全部尚未出售”。

观点地产新媒体获悉,润德海洋公园项目所处的位置,正是“大连市开发区滨海路1号地”。

从账面价值来看,截至2016年底,大连润德乾城的资产净值仅为8.65亿元,且过去两年年均亏损均超过5亿元。不过,对于旨在扩展大连市场份额的融创而言,其收购成本可谓划算。

以总代价32.32亿元、计容建筑面积120.06万平方米计算,融创此番收购大连润德海洋公园项目的成本价仅为2692元/平方米。相比之下,项目周边包括恒大公园大道、远洋壹中心等在售项目最新报价约达1.3万元/平方米。

即便如此,在实益拥有上述逾百万平体量的海滨项目前,融创还需要解决部分看似棘手的问题。

据融创在6月5日的公告披露,润德集团持有的大连润德乾城38.2%股权已被质押;剩余5.8%股权及大连金信集团5%股权已被法院查封,且已质押。润德海洋公园部分地块,也尚未签署土地出让合同并获得土地证。

同时为保证项目推进,融创还须向大连润德乾城提供金额为3.8亿元的股东借款,后者须将借款所得款项用于支付目标地块的剩余土地出让金及相关税费。

833亿业绩与并购节奏

融创是近期最炙手可热的内房股之一,仅过去一个月间,受内房股获资本重估影响,融创股价单月涨幅26.87%,目前市值已提升至541.45亿港元。

相比于股价,孙宏斌在土地市场上祭出的一系列“买买买”举措更受关注。据观点地产新媒体不完全统计,进入5月份以来,融创先后在宁波、西安、重庆、徐州、大连等地通过招拍挂、并购及合作方式获取新项目,以及举牌金科股份,总投资额接近200亿元。

其中仅收购一类别,融创便先后于5月12日斥资102.54亿元获取天津星耀五洲项目80%股权,5月31日再度斥资21亿元收购“西部第一高”重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权,共计新增未售计容建筑面积289.37万平方米。

在最新收购大连润德海洋公园项目后,融创同样进一步巩固在东北的布局。融创称,收购事项将有助于进一步增加本公司在大连的土地储备,扩大在大连的市场份额。截至2016年底,该公司在大连仅拥有“雁栖湖”项目,总建筑面积23.77万平方米。

融创近期的动作被广泛视为房地产行业收并购的缩影之一,随着房地产企业需求端、资金端双向受抑制的情况加剧,不少中小型房企相继生发退意,融资渠道更丰富的上市房企诸如碧桂园、恒大、万科、招商蛇口、阳光城等则借机以低成本补充土地储备。

对于融创而言,这种收购或远未结束。此前5月22日,孙宏斌在融创股东周年大会上公开表示,公司买地是没有一定额度的,“有合适的就会买”。

受益于土地规模的保障,融创6月5日晚间最新披露业绩显示,5月份公司实现新增预订销售金额为人民币203.3亿元,同比增长83%;合同销售金额206.1亿元,同比增长91%;合同销售面积104.0万平方米,均价1.96万元/平方米。

截至2017年5月底,融创累计实现合约销售金额833.3亿元(其中,合同销售金额为803.1亿元,预订销售金额为30.2亿元),同比增长81%;合约销售面积约445.7万平方米,合约销售均价约1.87万元/平方米。

按融创今年制定的2100亿元目标计,前五个月完成度仅40%,这种结果被官方解读为“受调控影响”。孙宏斌曾表示,只要销售许可证放开,公司销售就不会有问题,单月销售300亿元“会是常态”。


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