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现在还是买房的好时机么?

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楼主
  泰威中央公园

谈论房价显然是一件吃力不讨好的事情,不管怎么说都是要被骂的。

一个市场多个维度,有房的OR无房的,自住的OR投资的,三环以内的OR三环以外的,一二线城市的OR十八线乡镇的……房价千差万别。

虽然事情复杂,小编只想从房企的角度谈谈现在的房价,顶着房企的帽子谈房价,欢迎扔板砖吧。

01

时刻准备着

从龙头房企财务报表上看,净利润变动情况前三季度54家A股上市房企中49家盈利,仅5家亏损,高喊“活下去”的万科1-9月份净利润达到139.85亿元,平均日赚约5109万元,这个数据表现还是相当亮眼且强势,显然市场并没有 “活不下去”。

图片来源:中新经纬

同时万科积极拿地,万科三季度合计拿地金额达到458亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。这是一个活不下去的姿态么?

当然万科也在有思想和行动的准备,那就是为应对部分城市房地产市场调整,对存在风险的项目计提存货跌价准备。

那些真正在遭遇严寒的房企是谁?很显然是错判形势经营激进,不顾一切进十八县级城市的房企,是指望一个模式一个产品捞一票就跑的房企。现在无非是把伸到十八线城市的触角缩回来,不是这些十八线城市楼市不行了,而是满足不了某些领域的贪婪。

现在的万科货币持有高达1327亿,他在等待机会厮杀部分大中型房企,只是为后续重回老大地位、甚至收购同行提供了充足弹药。

所以头部房企是嘴上说不要,但身体却很诚实。而对于中小房企虽然在2016-2017年的市场中没有机会挤上车,但实际上现在正是储备土地的机会。

02

地价知多少

很显然土地是房企的命脉,有没有活儿干就看有没有土地。土地价格是影响房企的关键因素,这算是一个房企的底牌吧。

地价摆在这里,房价自然就不会低。地价以绝对压倒性优势左右和影响着房价。对任何一个房企来讲,我可以不赚钱,但你不能让我赔钱。

以武汉2018年成交的土地来看,土地市场虽然不是烈火烹油的景象,但房企能拿一块地的实际难度是相当大,哪怕是靠近四环的一块土地。

除了某些特殊地块,正常的土地招拍挂程序,以一般性经验地价占房价的50-60%测算,现在武汉很多项目都算是一个保本价格,甚至部分地王项目都无法保本,只能以精装修的方式补偿一点利润。

所以不是房企愿意做精装修,而是不做精装压根就不赚钱啊。对任何一家企业来讲,亏本的生意是不会干的,否则为什么要开工?很显然房企没有利润就会消极怠工,进而严重影响商品房供应。

当土地价格低于起拍价,相关部门就会宣布流拍,这说明有关部门是有价格刚性的。你卖面粉有底线,别人卖面包也会有底线的嘛。

03

开发成本坐火箭

不仅土地价格上涨,拿到土地之后的开发成本更是连连上涨。当前钢材、砂石、玻璃、铝合金等材料的价格几乎翻倍,人工费用高涨,环保要求苛刻,因此对房企来讲成本的压力是巨大的。

一方面融资成本大幅上涨。当前融资很难,多数房企融资利率都不会低于10%,但还不一定能拿到融资。对那些十八线的中小房企融资成本更是高昂。

同时,税制改革增资税率在11%,房企上下游的税负实际上有大幅度上升,对这个产业链的微利行业造成重大打击,必然进一步推高开发成本。

有人成为受益者,必然要求有人承担成本。这些成本最终传导至市场末端进一步分摊在房价中由客户承担。

04

丢掉幻想吧

基于行业的讨论众多,影响房价的因素众多。市场供给、客户需求、行业制度、金融环境等等,这些都是最基本的因素,当然生产经营不决定房价,但至少知道面粉与面包之间的价格关系,或许我们会少一些不切实际的幻想。

对于在三环内面粉贵过面包,房价还处于价格洼地的后湖、白沙洲、四新,未来一段时间仍是置业的热门板块。

当前的房价只是社会组织资源的一种合谋,房企只是一个很好的白手套,痛骂房企诅咒房价是一种政治正确,借助那些不良媒体渲染的悲凉气氛获得颅内高潮的方式。

如果顶层设计不改变,很显然这行业治乱兴衰只不过2006死掉一个“顺驰地产”,2014年垮掉一个“光耀地产”,2018年跑路一个“中弘地产”……只不过送走一个大胆冒进的房企,再来一个大胆冒进的房企。

如果一个房企无法历经春夏秋冬,度过严寒酷暑,难道他们不该被市场淘汰么?未来我们送走这些中小房企,迎来巨鳄大象。某一天面对的是这些巨鳄,无论是地方政府还是购房群体,谈判议价的空间会变大还是会变小?

对于武汉楼市,土地价格在飙升,房企成本居高不下,货币依然在超发,居民财富渠道狭窄,城市功能的聚集,产业升级换代,城市人口流动,仍有大量的真实购房需求。

对现在的房企来讲,不是简单的摊大饼快销售抢占市场份额,现在的房企顺势而为谨慎投资追求项目收益抵御未知风险,天寒时节备一件小棉袄也实属常态。“活下去”对于现在的中小房企来说并非是降价,而是对未来机会的危机感。

那么现在是买房的时机么?有关部门帮你按着,有银行帮你接着,每一次看到心仪好房都是购房的好时机。


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