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『前任撕X现任』谁救救上海购物中心?

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搜铺网消息:为在夹缝中求生,上海作为全国经济风向标,其在面对市场竞争加剧、同质化严重、关店潮等难题蜂拥来袭时,商业地产行业的应对表现颇具代表性。它们或改头换面,以新姿态出发;或被整体收购,傍上大款好办事;或牵手实力干将,乘风破浪好不惬意……

据搜铺网商业地产研究院统计,在上海目前已开业的近300家各类购物中心及百货商厦中,因经营不善被收购或整体租赁的项目占10%,而且随着项目竞争日趋激烈,转手比率正在升高。

本期,搜铺网就网罗实际案例,同大家一起探讨下——面对如斯困境,上海购物中心的“变”与“谋”。

前任:新梅太古城
现任:上海大悦城


2010年,由于上海新梅对原项目的招商形势不容乐观,再加上资金压力,遂将原新梅太古城项目一期整体出售给中粮置业。而后者也在该项目基础上开发出上海大悦城一期项目,并已于2010年底开业。

再加上即将于今年12月19日正式营业的上海大悦城二期项目,届时一二期总商业体量将超过20万平方米。还有国内首个屋顶悬臂式摩天轮,后现代工业化风格的艺术街区,商业与艺术娱乐的全面跨界,类百货化的品牌集合区,业态组合和品牌梯队的全面个性化,打通全流程智慧购物等等,势必将助力上海大悦城项目发展成为国内商业地产行业的经典案例。

前任:上海兴力达商业广场
现任:百联中环购物广场


商业建筑面积近25万平方米的百联中环购物广场曾是长三角地区最大的购物广场。其前身为上海兴力达商业广场,一度是上海最著名的烂尾楼之一,其复杂的身世堪称一部精彩的商业大片。

2001年,四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触,双方计划合作建设一个大型购物中心。2002年9月,负责开发该项目的兴力达公司正式成立,但该项目因为各方面原因一直进展不顺,其间甚至几度传出停工的消息。2005年8月,兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团,彻底退出这个项目。

在张钧退出后,上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。之后,又经过几次腾挪,百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。

如今,经过百联集团策略调整和旗下友谊股份的运作后,业绩良好的百联中环购物广场已经从兴力达公司中独立出来。2011年营业收入为8.62亿元,2012年为8.75亿元,2013年上半年为5.58亿元。甚至到了2015年,百联中环购物广场一度在上海市同行营收规模中排名前十

另据悉,百联中环购物广场项目规模居百联旗下购物中心第一位,是排名第二的百联又一城购物中心的两倍。

前任:调频壹
现任:上海巴黎春天陕西路店


原“调频壹”购物商场坐落于上海市普陀区长寿路、陕西北路,原为长寿商业广场,是一幢6层高的商业裙房。曾因经营不善问题(在2009年和2010年净亏损额分别为2.52亿元和4671.21万元),“调频壹”在5年内进行了三次易主

2008年,黑石以9.5亿元的总价从卓越金融手中收购长寿商业广场95%的股权,次年5月将其更名为“调频壹”并重新开业;2011年11月,新世界百货以14.6亿元的总价收购“调频壹”零售物业,并于2012年中正式更名为上海巴黎春天百货陕西路店,开始涉足购物中心的经营。

更名后,“调频壹”维持购物中心业态不变,并延续“潮”的风格,只是品牌有所调整,以百货、超市、餐饮为主要业态。目前,经过近年的业态调整,人气逐渐集聚。

前任:泓鑫时尚广场
现任:上海巴黎春天天山路店


原泓鑫时尚广场位于上海长宁区天山路娄山关路路口,建筑面积为43660平方米,由地上6层及地下3层组成。途经的地铁2号线的四个出口分别通向百盛百货、泓鑫时尚广场、汇金百货和虹桥天都广场,地理、交通位置十分有利于聚集人流。

而在2013年,香港新世界以12.2亿元收购了上海泓鑫时尚广场,并易名为巴黎春天天山路店。经过一段时间对购物中心的经营探索后,香港新世界积累了一定的管理经验,招商能力得到不断加强。

前任:353广场
现任:悦荟广场


位于上海南京东路上的原353广场一直被戏称为“商业百慕大”,20年来已历经六次大变脸。由于该商场所处的353号最早是办公楼,是历史保护建筑,因此在改建商场时就受到很多限制。再加上相对于南京东路步行街西段的一百、世茂、新世界、东方商厦等商场的高人气,东段人气相差很多,导致353广场人气一直不高。

2014年5月左右,原353广场悄然换上了“悦荟”的新招牌,这在上海是首家(事实上,悦荟在中国大陆的其他城市已开出了9个)。与此同时,有消息透露,悦荟广场改造后会兼顾不同层次的消费者,1-3层以服饰、手表为主,4-5层为休闲娱乐配套定位,而6-7层则以丰富的餐饮门店为主。

但显然,这一改造升级并未奏效。目前整个悦荟广场的空铺仍比较多,何时能摆脱“商业百慕大”阴影仍是未知数。

前任:七宝龙城NEXTMALL
现任:凯德七宝购物广场


位于上海闵行区七宝镇的原七宝龙城NEXTMALL,总建面达8.5万平方米,于2004年底开业投入使用。后被一拆为三:嘉茂购物广场·七宝、巴黎春天百货七宝店及顺恒广场。最终,由于业务需求,嘉茂购物广场·七宝更名为现在的凯德七宝购物广场。

2013年10月10日,上海购物中心中唯一且最大的屋顶农庄亮相于凯德七宝购物广场,占地近700平方米,未来还计划开辟二期、三期,总占地面积将达到2000平方米以上,除了有亲子种植体验、有机蔬菜新鲜直送,在二期三期还将有更多的绿色增值服务推出。这一创新举措也为凯德七宝购物广场吸引了更多客流。

前任:虹桥百盛
现任:虹桥南丰城


位于遵义路的原虹桥百盛于2002年底开业,后因10年租约到期以及与百盛天山路店的近距离竞争等原因,于2012年底停业。而在其撤离2年后,富达来信托拿下该项目进行巨资改建成购物中心加办公楼综合体,并全部重新招商,于2014年底开业,也就是现在的虹桥南丰城。

目前,虹桥南丰城内已有ZARA、太平洋咖啡、Zoo Coffee等商户开业,餐饮业态占比达30%以上。再加之便利交通和政策配套及配备1000个停车位等综合因素,虹桥南丰城不仅与区内居民建立紧密关系,同时也与常驻白领群体和高端商务联动,人气不断升温,月均客流量达50多万人次

前任:梅陇绿地新都会
现任:麦多生活广场


由绿地集团开发建造的商业综合体“梅陇绿地新都会”由于前期定位不准确,加之经营机制的不完善等诸多原因,导致整个商业运作濒临困境,市场形象也遭受重创。直到2013年10月26日华丽转型为麦多生活广场重新开业,商场主推以艺术人文、儿童教育、休闲娱乐以及运动品牌为核心业态的新一代社区商业运营模式,汇聚了小荧星、乐高、188艺术中心、缤汇体育、harborhouse、必胜客、星巴克等知名品牌。

不过从目前情况来看,除了大地影院、儿童娱乐业态等相对人气较高,商场内其他业态的人气还是有点不足。

前任:长房广场
现任:百盛天山店


原天山商厦于1997年开业,2008年扩建后更名为长房国际广场,2011年长房国际广场裙楼调整为百盛虹桥天山店。但这还不是结束,因为时隔四年后,上海天山百盛又要“变脸”为——城市奥特莱斯,目前正在进行中。

追究其多次调整的原因,大体可分为两点。一方面,位居虹桥商圈与中山公园商圈之间,前后冲击,使得天山路商圈“地位”比较尴尬,要吸引到周边的客流并非易事。另一方面,轨道交通二号线成为了一大“硬伤”,虽然地铁的开通缩短了两个关联度并不高的商圈距离,但也使彼此间的竞争加强,客流会更容易分流到沿线如中山公园或市中心的“梅泰恒”等其他商圈。最终,在以上几点原因综合作用下,导致项目销售差强人意。

前任:虹桥国际商都
现任:汇金百货虹桥天山店


2007年底,原虹桥国际商都被徐家汇商城股份有限公司收购,改建为汇金百货虹桥天山店。但此举并没有改变该项目的颓势,目前汇金百货天山店的销售业绩相较于徐汇店来说,仍然是差了一大截。

前任:锦江国际购物中心
现任:阳光新业中心·527


2013年8月21日,阳光新业与国内最大旅游、酒店管理集团锦江国际签约,双方将携手共同打造位于上海市核心商圈淮海路的锦江国际购物中心项目(原万得城)。

直到如今,锦江国际购物中心迎来新业主:阳光新业中心。商场将打造成集购物、观光、聚会、美食、休憩于一体的时间消费型奢尚购物中心,商场四楼将有一个大面积的露天花园60%的店家都以餐饮美食为主,此外还将引进一些轻奢和尚未进入中国的时尚品牌。该项目预计2015年开业,未来表现如何还有待观察。

......

此外,还有从原南翔金域广场改建而来的太茂生活广场、从长风娱乐购物中心(还未开业即被收购)改建而来的长风景畔广场、经无限度广场更换项目运营团队并更名重开的上海广场等等案例,均值得大家从中借鉴经验。

(搜铺网商业地产研究院整理报道!转载引用请务必注明出处!)


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