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格子铺商场招商运营的经验分析

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一、格子铺现状与风险


格子铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分,再出售给不同的投资者。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后,会出现数量众多的不同背景的业主,致使项目在管理上难以协调,使项目在经营上难以成功。


具体表现为以下几种情况:


1、管理失控:商场产权销售后,进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主,而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。


2、业态失控:商铺投资者在购买产权成为小业主后,就有了选择租户的权利,而不同的业主对租户有不同的考虑,因此商场在整体上难以实现保持科学合理的业态组合。


3、开发商将商业项目的产权出售后,已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利,因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之,经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情,使商场处于一种可怕的自然经营状态(投资道:个人认为其实就是听任其自生自灭)。



二、多数格子铺商场失败的根源


多数商场内产权式商铺失败的第一原因:是众多业主经营思想的不统一,有要自营的,有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验,不自营业主的说你的经验只能代表你自己,并不能给全体业主带来实际的收益保障,从而引发争议和矛盾。


这里举两个案例:一个是百联北上海购物中心。因为委托经营合同到期,一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同,至使在2008年9月,同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件,导致警方出面干预,严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。

另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月,马来西亚的百盛进驻益友商业广场,虽然面积只有8000平方米,但年销售额却有1.71亿元,百盛的租期是2008年到期,当时位置好的业主就提出增加租金,有的满天要价,不满足就自营,还有一部分业主希望百盛留下,统一经营,为此,两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好,2008年4月,百盛毅然选择了从益友商业广场撤除,原因是245个产权式商铺的业主“各怀心思”。百盛撤除后,业主接手商场,但失败来的很快,目前商户几乎全部退出,空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业,但不论什么原因,业主的直接经济损失是无法挽回的。


由此可见,业主统一经营思想,对投资回报有一个理性的、长期的认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有处置的权利,但随心所欲、不顾大局的短见,只能加速商场整体的经营下滑,最终导致关门的局面。所以,维护多数业主认同的租赁合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。


三、商场关闭令商场及商铺业主面临可怕的法律后果


商场长期关闭会产生三大危害后果:

1是商场公用设备(中央空调、电梯、消防系统、照明系统)有可能报废,再维修或重新添置将耗费巨大金钱;

2是商场物业管理费用滚雪球般累积会变成商场重新开业的拦路虎;

3是物业管理公司可以采用“无因管理”的法律规定向业主追讨物业管理费并在胜诉后使用拍卖业主商铺的手段收回欠缴的物业管理费。


四、格子铺商场招商运营的难点


1、钉子户:这又分活钉和死钉,活钉只是打点小算盘,良心尚存;死钉则是人格极度扭曲,一人不爽,全场死掉都在所不惜,反正钉子户是商场开业的最大敌人。


2、商场出租率:在商场出租率不高的情况下,公用设备运营产生的巨大电费会造成商场开业后,关也不是,开也不是,好比推车上到半坡 ,上也不是,下也不是,无法撒手。


3、政府部门:商场关闭啥事都没有,一旦启动招商装修开业,各路神仙纷至沓来,你都要把工作做到位,否则,你会死得很难看,格子铺商场更是维吾尔姑娘的辫子,一抓一大把。


五、格子铺商场招商模式


目前总结格子铺商场运营模式无非就是两种商业模式:


1、不拆铺模式

优点:招商简单,容易操作。

缺点:业态受限制,适合小商贩经营或商品批发城,招商与宣传推广一般需投入巨额资金。成功机率估计是1%(因为小商贩不适合未来的商业潮流,商品批发城正在经受激烈的竞争,市场影响力不断萎缩),失败机率:99%,后续经营困难。


2、拆铺模式

优点:业态可根据市场进行优化匹配,后续经营相对容易,根据承租商家的实力评估成功率80%-90%。

缺点:招商操作非常复杂,因为消防、环评、规划、装修、电力、给排水都需要重新调整规划,还有钉子户这一格子铺经营的世纪难题等等,上述任何一种情况都令经管公司面临巨大的法律和经营风险。

     

大型商场运营无论哪种模式都面临公共设备启动所产生的巨大费用谁来负担,公共通道的如何合理分配利用,商场经营能否持续等难题。


六、格子铺招商四大模块


格子铺商场开张涉及四大模块及四大模块的对接,第一模块:商场业主模块,第二模块:承租商家模块,第三模块:物业管理模块,第四模块:政府部门模块。


四大模块相互之间交叉发生关系,具体操作上需要非常巧妙的法律框架的设计,否则,只要一点出了问题都会为未来留下法律纠纷的隐患,甚至招商半途卡壳。这真是比宇宙太空空间站对接还困难,空间站还是机器对接,格子铺商场招商四大模块的对接是人群的对接!


七、商场业主代表招商的误区:


很多商场业主代表都希望和直接的商家谈判商铺租赁,但是,商家又是如何看待格子铺商场?根据我们无数次谈判的总结,商家普遍认为格子铺商场潜藏着不可预知的风险,即使这次租赁成功了,下一个租期又是几百个业主乱乱哄哄的吵作一团,而且,商场要持续运营是需要商场管理和市场推广的,这都需要经营管理公司进行操作运营。

    

综上所述,格子铺商场想提高开张运营成功率,其实是需要具有整合四大模块能力的经营管理公司而不是众多业主和直接的商家对接!

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