上海周边的限购力度加大,这个地方竟然没限购?

亿翰智库2018-08-18 10:05:01


随着上海新一轮城市规划的开展,与周边南通(启东)、苏州(昆山、太仓)、嘉兴(嘉善)的交通路网进一步完善,而在上海限购的大背景下,越来越多的购房者需求外溢,最明显的是11号线延伸的昆山花桥,其次,启东、太仓和嘉善等地的项目的上海置业客群也占到绝大多数。




10月3日,苏州市发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》,进一步加强了对昆山、太仓等市的调控力度,对外地人限购一套,市场热度开始下降。


苏州的限购使外溢客群置业方向产生变化,资金流向南通和嘉兴两市,其中,南通启东受到沪通铁路和宁启二期的规划利好,恒大威尼斯和绿地长岛等项目均取得热销。


2016年1-11月

中国典型房企单项目销售业绩TOP100



但启东当前的交通可达性仍一般,且北上海的支付能力并不占优势,启东大盘以休闲度假为推广重点,对置业客群的吸引力已开始减弱。


反之再看嘉兴市场,由于地理位置的原因,今年嘉兴房价受上海购房者外溢效应上涨明显。嘉兴目前每平米房价均价在1万元-1.1万元,相比之下,距离上海更近的嘉善房价均价每平米已到达1.4万元-1.5万元。


正是由于今年嘉兴房价的快速上涨,6、7月曾连续位居“百城房价上涨指数”前三,嘉兴进入国务院重点监测城市之一。




正因如此,嘉兴在12月初也加入了限购城市的行列,在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。限购范围为南湖区、秀洲区、经开区





—  调控的意义:形式大于内容  —


今年10月起,各地调控政策层出不穷,嘉兴周边的杭州、上海、南京、苏州、昆山等地都出台了严厉调控政策,对嘉兴的房价也造成了压力。嘉兴最后一个表态限购,也表明嘉兴政府对市场房价上涨的抑制。


但是,嘉兴当前仍有“去库存”的需要,虽然今年新房成交量非常大,全年预计在36000套左右(截至11月已成交34143套),但新增土地供应也将增加30000多套房源,实际仅市区的库存还有23000多套,相比往年并未下降,只是短周期内的可售房源出现供需失衡,造成了市场的恐慌。



—  调控的影响:短期影响大,但不可持续  


兴房地产市场最主要的购买力还是来自于外地购房者,第一,对象非常明确,只对拥有一套及以上住房的非本地户籍居民家庭限购,本地居民和无房外地人不在限购范围。第二,非限购范围的,没有信贷政策的调整。


也就是说政策精准指向外地投资投机购房,不针对本外地的自住型购房。很明显政府目的是挤出投资购房带来的泡沫。因此,未来限购力度放宽松,只是时间的问题。



—  调控的“漏网之鱼”:嘉善并没有限购  —


不同于苏州限购政策包含对昆山、太仓,甚至是常熟、张家港等的“一视同仁”,嘉兴仅对市区范围内采取限购措施,无疑将使“沪嘉同城”下的嘉善,瞬间变成了香饽饽。

嘉善高铁站到达上海虹桥站仅半小时,两市明显的价差,吸引了大量在上海大虹桥商务圈内的上班族和居住在上海西部的上海人置业。


或许,嘉兴此次调控只是开始,后面可能还有“组合拳”等着出击。因为按照以往的政策,限购往往都伴随着限贷、限购范围的扩大以及二手交易年限等措施。


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