上海购物中心20年风云榜:高手过招 一击即中!

商业地产V评论2018-07-16 14:07:08




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上海购物中心发展史始于1994年,其间经历了上世纪90年代的蹒跚起步1.0时代、本世纪初的快速成长2.0时代以及世博至目前的加速增长3.0时代。在未来五年,上海购物中心将完成全市无盲角的网格化布点,形成类似医疗医院体系的三级布局(多层次、多中心、网络化),街道地段医院、区级医院、市级医院分别对应社区型购物中心、区域型购物中心、都会型购物中心,而小型诊所相当于邻里中心,专科医院则相当于特色主题购物中心。凭借大宁国际商业广场、大拇指广场、百联南方、西郊百联等区域型项目的大放异彩,更是有力的推动了各自所在板块(大宁、联洋、南方、西郊)升级换代成为成熟的宜居社区。五角场和小陆家嘴则在多家购物中心的助力下,一举跃居12个市级商圈的中上流。

另据上海购物中心协会统计数据显示,历经20年发展,上海新型的特色购物中心不断涌现,2013年度年营业规模在10亿元以上的29家购物中心中,中心城区的项目有16家占55.2%,近郊的项目为9家占31.0%,远郊项目4家占13.8%。而就购物中心业绩增速来看,市区核心商圈的购物中心普遍出现滞涨甚至微幅下滑,郊区购物中心业绩增长喜人,特别是远郊购物中心的业绩营收同比更是超过20%,正逐渐成为上海购物中心业发展的新引擎。

那究竟在1994~2015年,叱咤上海滩风云20年间,谁是上海购物中心之最?谁又在引领上海购物中心20年风云?榜单如下,你服不服?

最怀旧休闲(异国风情):新天地、思南公馆、武康庭、永嘉庭、嘉善老市、1933老场坊、田子坊、老码头。

浪漫多姿的历史风情区是上海宝贵的文化遗产,也为上海的商业地产开发利用带来了诸多优势和资源。


新天地


思南公馆


武康庭


永嘉庭


嘉善老市


1933老场坊


田子坊


老码头

最文艺小资(文艺范儿):K11、红坊、1933老场坊、喜马拉雅中心、奔驰文化中心。

文艺不再高不可攀,文艺青年也成为各大购物中心拉拢的重点客层。

最有趣好玩(最具体验感):K11、大宁国际、金桥国际、正大乐城、IAPM、嘉亭荟、月星环球港、大悦城、百联世博源。

上海好玩的景区不是太多,但好玩又有趣的购物中心倒是略多些,但和迪拜相比还有很大差距。

最美味(美食集中营):日月光广场、长宁龙之梦、虹口龙之梦、正大广场、大宁国际、金桥国际、新天地、大悦城、宝山万达、96广场、仲盛世界、月星环球港、国金中心、IAPM。

上海没有台北那样热闹的美食夜市,所以星罗棋布的购物中心美食城就大行其道为大家解馋。

最热闹(活动大本营):大悦城、大宁国际、金桥国际、新天地、正大广场、K11、来福士广场、港汇广场、国金中心、五角场万达。

丰富多彩的中庭及广场活动,是购物中心培养客源的利器,也极为考验购物中心的运营能力,成功项目大多擅长此道。

最养眼(影院票房最高):五角场万达、港汇广场、来福士广场、IFC国金中心、正大广场、虹口龙之梦、宝山万达、仲盛世界、大宁国际、周浦万达、梅龙镇广场、新天地、美罗城、百联又一城、开元地中海、莘庄龙之梦、田林越界、IAPM环贸、静安嘉里中心、月星环球港。

1933、喜马拉雅中心、月星环球港、美罗城、瑞虹天地、虹桥天地等项目更将纷纷推出剧场剧院LIVESHOW。

最便利(商业交通双枢纽):虹口龙之梦、长宁龙之梦、来福士广场、港汇广场、月星环球港、日月光广场、嘉亭荟、名人广场、新世界城、越洋广场、浦东嘉里城、大悦城、IAPM、晶品购物中心、光启城、南翔中冶祥腾广场。

上海交通枢纽购物中心开山鼻祖当属来福士广场和中山公园龙之梦。地铁线掌握着很多购物中心客流的生死线,且看各项目如何衔接把握地铁站通勤客流优势。

最奢华标杆(奢华都会型项目):IFC国金中心、恒隆广场、LVMH尚嘉中心、IAPM环贸、外滩源半岛GALLERY。

明日之星:太古大中里、新世界大丸、新鸿基集团徐家汇中心寰宇、新天地后期规划。


IFC国金中心


恒隆广场


LVMH尚嘉中心


IAPM环贸


外滩源半岛GALLERY

最原创特色标杆(设计师品牌聚集地):越洋广场、IAPM、静安嘉里中心、新天地时尚。

最炫最酷标杆(年轻时尚都会型项目):标杆项目:来福士、大悦城、长宁龙之梦。

最精致典雅标杆:静安嘉里中心、浦东嘉里城、IAPM、港汇广场、来福士、大悦城。

最生活最亲民:百联西郊、百联中环、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、嘉亭荟、文峰广场。

最佳大盒子项目:久光城市广场、正大广场、百联又一城、百联南方、百联金山、百联南桥。

类似苏州吴中永旺梦乐城、宁波欧尚高鑫广场、无锡荟聚英特宜家那样美式郊野超巨型盒子购物中心在上海尚是市场空白,英特宜家上海项目尚在寻址中。

最佳街区型项目:新天地、思南公馆、大宁国际、金桥国际、百联西郊、大拇指广场。

最佳大型综合体地标项目:IFC国金中心、IAPM环贸、静安嘉里、浦东嘉里城、港汇广场、恒隆广场、新天地、大宁国际、新世界城、波特曼上海商城。

最佳办公综合体配套:环球金融中心、上海商城、金茂时尚生活中心。

最佳区域购物中心:五角场万达、百联西郊、百联中环、百联南方、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场。

最佳社区购物中心:浦东嘉里城、瑞虹新城瑞虹坊、大拇指广场、嘉亭荟、徐泾永业广场、悦达889、中房金谊广场。

最佳邻里中心:万科五玠坊2049、古北黄金城道2期、十尚坊、碧云风情街、虹梅路老外街。

上海尚无类似苏州新加坡邻里中心模式的商业项目。

最佳远郊购物中心:松江万达广场、嘉定嘉亭荟1期、奉贤百联南桥、青浦百联桥梓湾、金山百联购物中心、松江开元地中海、松江鹿都广场1~2期。

最佳奥特莱斯:百联青浦奥特莱斯、米格天地、上海国际时尚中心、诚泰奥莱。


百联青浦奥特莱斯


米格天地


上海国际时尚中心

总体上,上海奥特莱斯业为百联一枝独秀,其它多家奥莱项目已折戟沉沙,但颇有来头的2家欧洲正规军项目也咄咄逼人整装待发。明日之星:浦东机场佛罗伦萨小镇、迪斯尼奕欧来VILLAGE名品购物村。

最佳大百货摩尔:八佰伴、新世界城、久百城市广场(久光)、一百商城联合体(含南京东路第一百货老楼新楼及东方商厦南东店)。

明日之星:新世界大丸、大宁利福久光城。

最佳旅游商业地产:豫园商城、外滩源、新天地、思南公馆、田子坊、七宝老街。

明日之星:迪斯尼世界、南京东路外滩中央街区、天马山深坑世茂纳米魔幻城、天安阳光半岛、苏河湾华侨城、徐汇滨江兰桂坊。

业绩至尊:豫园商城、八佰伴、百联青浦奥莱、IFC国金中心、恒隆、港汇、新世界城、长宁龙之梦、百联中环、百联南方、五角场万达、正大广场、久光、百联西郊、仲盛世界商城、大宁国际商业广场、百联又一城、虹口凯德龙之梦、周浦万达、新天地。2013年新开业项目中的月星环球港、百联世博源和IAPM近期的业绩增长也颇为喜人。


豫园商城


八佰伴


久光百货

随着城市的扩大,人口的外溢外移,地铁线路的扩容,私车的普及,10万平方米以上的大型购物中心(包括八佰伴和新世界城等“类百货购物中心”)已彻底替代3万平方米左右的传统百货商厦成为各大商圈的定海神针般的顶梁柱,大型购物中心店王更是具有独木成林的神奇功效,例如百联西郊、百联青浦奥莱、仲盛世界、周浦万达、宝山万达,其中的杰出代表百联中环和大宁国际更是独自支撑起了市级商圈,虹口凯德龙之梦则成为四川北路复兴的希望。

坪效至尊(不含停车场及办公楼面积):恒隆广场、八佰伴、国金中心、浦东机场购物体(含免税店)、虹桥机场购物体、百联青浦奥莱、来福士。

租金单价至尊:恒隆广场、IFC国金中心、港汇广场、IAPM、静安嘉里中心、新天地。

客流密度至尊:来福士广场、五角场万达、长宁龙之梦、正大广场、港汇广场、百联南方、百联中环、百联西郊、大宁国际。

商业面积巨无霸:月星环球港、正大广场、百联中环1~2期、长宁龙之梦、仲盛世界、百联世博源1~2期、五角场万达、江桥万达、周浦万达、虹口龙之梦、新世界城。明日之星:吴中路红星集团爱琴海、新鸿基集团徐家汇中心、智富名品城、农工商118广场1~3期、宝山龙湖天街、虹桥龙湖天街。

TIPS:不要误以为面积最大的购物中心集中在上海,成都重庆沈阳北京苏州等地均有多个巨型购物中心项目,迪拜马来西亚泰国菲律宾印尼俄罗斯土耳其美国更是集中了大量超巨型购物中心项目,上海至今尚无纯商业营业面积超过25万平方米的真正超巨型的购物中心,多数购物中心的纯商业租赁面积约为其建筑面积(不含停车场、宾馆、办公楼)的55%~60%。

停车位巨无霸:月星环球港、仲盛世界、港汇广场、大宁国际、开元地中海、恒隆广场、百联青浦奥特莱斯、百联中环、国金中心、IAPM、宝山万达。

TIPS:未来停车位最多的购物中心将产生于郊区奥特莱斯和城郊巨型低楼层的大平层购物中心(类似苏州吴中永旺梦乐城、宁波欧尚高鑫广场、无锡荟聚英特宜家)。

全能代表(主力店业态最齐全):仲盛世界、月星环球港、正大广场、百联中环、百联南方、百联西郊、五角场万达、宝山万达、江桥万达、周浦万达。


仲盛世界

正大广场


周浦万达

建筑脱胎换骨代表:虹桥上海城1~2期、大上海时代、新世界K11、香港广场、无限度广场。项目改建的局限性及难度极大,开发商当在建设前即审慎考量项目设计规划的合理性。

分期进阶建设代表:美罗城1~2期、虹桥上海城1~3期、农工商118广场1~3期、大华虎城1~3期、百联南方商城1~3期、百联中环1~2期、新天地多期、瑞虹天地多期。

整体出售轮数顶级代表:353广场(东海商都)、无限度广场(上海广场)、调频一广场(原世纪联华第四百货)、凯德马当路项目。

购物中心最密集商圈代表:南京西路、陆家嘴、五角场、徐家汇、莘庄,明日之星:虹桥火车站商务区、世纪大道站、中山公园、大宁、真如、普陀中环、吴中路、南桥、七宝。

购物中心最密集地铁线代表:地铁2号线、地铁1号线、地铁10号线。

在建购物中心最密集地铁线代表:地铁17号线青浦段、地铁11号线嘉定段、地铁7号线宝山段。

优秀商圈立体交通连廊奖:陆家嘴空中连廊、五角场下沉式广场,筹备规划:徐家汇空中连廊、中山公园空中连廊、静安寺空中连廊、虹桥空中连廊、大宁空中连廊、曹家渡空中连廊、新虹桥商业中心地下连廊、莘庄空中连廊。

TIPS:与香港、新加坡等地四通八达的全封闭全空调的连廊系统相比,上海的连廊系统可谓刚刚起步,典型参考案例如香港中环连廊。

元老先锋奖:华亭国际购物中心、上海商城、川沙铁沙城、豫园商城、上海商务中心、八佰伴、八佰伴IMM现百联南方商城、新世界城、锦江迪生、曼克顿广场、香港名店街、迪美、曲阳社区购物中心(家乐福)、嘉里不夜城1期、亚新商城、东方明珠欧洲城、中海集团海兴广场海华商厦、华润时代广场、梅龙镇广场、美罗城、七宝龙城NEXTMALL、大华虎城NEXTMALL、金桥家乐福、古北家乐福。

TIPS:美罗城、梅龙镇广场、八佰伴和新世界城等项目均在持续更新改建,而部分项目已彻底老化凋零,而八佰伴IMM已更名为百联南方商城,淮海中路华亭国际购物中心已整体租赁给阳光新业集团开设阳光新业中心527,川沙铁沙城已被拆除改建更名为金汇广场,美罗城开始扩建2期工程,七宝龙城NEXTMALL被一拆为三:凯德七宝购物中心、巴黎春天百货七宝店及顺恒广场, 大华虎城NEXTMALL被分拆为乐购大华店、大华虎城嘉年华、巴黎春天大华店、奥特莱斯等多个部分。

卓越顽强运营奖:正大广场、新天地、港汇广场、恒隆广场、大宁国际、长宁龙之梦、八佰伴。

依靠顽强的运营能力,忍辱负重守得云开雾散,最终拨云见日,实为培育期项目学习的楷模。


港汇广场


大宁国际

卓越新锐上位奖:IFC国金中心、嘉亭荟、浦东嘉里城、南桥百联、宝山万达。

上位速度之快值得嘉奖。

卓越散售运营幸运奖:开元地中海、大拇指广场。

全上海数十个分割销售的购物中心项目中,硕果仅存的2朵奇葩——散售后还能保持相对较佳业绩,实属难能可贵,散售型购物中心95%以上以惨败告终,项目投资务必谨慎。

经历最曲折,搁置时间最长项目:南京西路协和世界、豫园英皇明星城、徐家汇中心最初为韩国大宇集团项目、四川北路108广场最初为东亚商城。

卓越建筑设计奖:新天地、大宁国际、恒隆广场、百联西郊、静安嘉里中心、浦东嘉里城、IFC、IAPM、月星环球港、嘉亭荟、正大广场、正大乐城。

卓越建筑改造奖:新天地、思南公馆、K11、百联世博源(原世博轴)、缤谷广场(原为厂房)、大悦城1期(原新梅太古城)、武康庭、永嘉庭、老场坊1933、老码头、红坊。

待观察改建项目:阳光新业527。

拥有上海购物中心店王最多的六大天王:上海百联集团、香港恒隆集团、香港新鸿基集团、万达集团、新加坡凯德集团、香港崇邦集团。

上海项目最多拓展最积极巨鳄:百联、凯德、万达、崇邦、瑞安、新鸿基、嘉里、和黄集团、利福、香港新世界、中信泰富、大华、正大、星浩、复地、丰柏、三井、宝龙、绿地集团。

快速扩张的外来过江龙:协信、龙湖、日月光、万科、中粮、华润、SOHO、金光、中海、红星商业、旭辉、新城、保利、阳光新业、中建八局。

南拳北腿上海论剑,各路功夫斗法的商战将异常精彩缤纷。

收购天王:在上海以收购模式大举扩张的机构包括凯德集团、香港新世界、百联集团,其中,凯德集团高歌猛进连收长宁七宝莘庄卢湾闸北6大综合体项目,风头之健无人可及。

最受瞩目核心商圈新项目:太古大中里、新世界大丸、陆家嘴集团SN1浦东金融国际广场、五角场合生国际、世纪大道站上盖百联集团和黄集团项目、中山公园来福士、新鸿基徐家汇中心寰宇城市、中信泰富陆家嘴船厂商业项目、上海中心大厦、大宁利福久光广场、大宁中心广场、和黄集团真如高尚领域、虹桥上海城1~2期改扩建、五角场蓝天剧场星月青年城、瑞金路地铁上盖、新天地后期项目。

最受瞩目区域商圈新项目:张江长泰广场、张江汇智中心、古北星空广场、龙盛广场、百联中环2期、莘庄地铁上盖新鸿基综合体、吴中路华润万象城、金桥三井集团拉拉宝都、瑞虹新城星星堂、太阳殿月亮宫、农工商118广场3期、金虹桥中心、七宝万科广场、七宝宝龙、上实城开龙城、大悦城2期、南站万科中心(九龙仓合资)、提篮桥星外滩方兴金茂汇、北外滩白玉兰广场、新天地后期、红星集团爱琴海成城广场、桃浦智富名品城、大场日月光、莘庄商务区怡丰城、漕宝路站上盖日月光、老西门站上盖综合体、御桥复地万科商业中心、凯德马当路、凯德汉中路、沪太路星光耀、浦江城市生活广场2期、龙华港湾、长风国盛中心2期、协信中环天地、控江路旭辉广场与紫荆商业广场、梅陇镇中海万宇城、江湾新城嘉誉湾、复地南外滩8-1国金中心、西站综合体、徐汇滨江东方梦工厂、陆家嘴集团前滩综合体、华侨城苏河湾、不夜城百老汇规划、周浦海印天地、经纬广场、森兰商都2期、旭辉洋泾综合体、K2福润天成、董家渡综合体、立天唐人浦兴社区商业中心、金融街集团海伦广场、徐汇滨江东方梦工厂、徐汇滨江绿地中心2期……

最受瞩目远郊商圈新项目:瑞安虹桥天地、虹桥国家会展中心综合体、宝山罗店宝龙广场、宝钢宝乐汇、百联崇明新城、青浦万达茂、金山万达、青浦新城吾悦广场、青浦汇金路站宝龙、青浦淀山湖大道站综合体、嘉定北城日月光、协信虹桥天地、虹桥龙湖天街、南桥合景泰富、南桥宝龙、刘行龙湖天街、塔伯曼南翔花园站综合体、嘉定新罗宾森广场、嘉定新城中信泰富又一城、嘉定北日月光、嘉定新光中心、嘉定宝龙、嘉定保利台北风情街、马陆新荟广场、龙湖青浦新城、徐泾中建八局项目、徐泾元祖梦世界、卓越集团南桥项目、松江绿庭广场、世茂天马山深坑纳米城、松江文峰、佛罗伦萨小镇奥莱、迪士尼VILLAGE奕欧来奥莱、惠南综合体、新场综合体、航头综合体、禹州商业广场、中优城市广场、临港泥城宝龙……新项目正源源不断陆续推出。

来源:搜铺网商业地产研究院

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